Ehitusteenuste pöördmaksustamine Soomes: kes maksab käibemaksu ja kuidas deklareerida (2026)

Mida pöördmaksustamine tähendab?

Tavaliselt maksab käibemaksu müüja. Ehituses paneb Soome käibemaksuseaduse (arvonlisäverolaki) § 8 c kohustuse ostjale: kui tingimused on täidetud, esitab müüja arve ilma käibemaksuta ning ostja arvutab maksu ise, deklareerib ja maksab selle. Ehitusteenustele kehtib üldine maksumäär 25,5 %. Kui ostja ostab teenuse sisendkäibemaksu mahaarvamise õigusega äritegevuse jaoks, arvab ta sama maksu maha samas deklaratsioonis.

Millal maksab käibemaksu ostja?

Pöördmaksustamist tuleb kohaldada, kui mõlemad tingimused on täidetud (erandid on allpool):

• Teenus on ehitusteenus (rakentamispalvelu) või tööjõu rentimine ehitusteenuste jaoks.
• Ostja on ettevõtja, kes muul kui juhuslikul viisil müüb ehitusteenuseid või rendib tööjõudu ehitusteenuste jaoks. Tingimuse täidab ka ettevõte, kes muul kui juhuslikul viisil ehitab või laseb ehitada enda valduses olevale maale hooneid müügiks või müüb kinnisasju enne kasutuselevõttu pärast seal tehtud ehitustöid.

Ostja võib olla ka niinimetatud vahendaja ehk ettevõte, kes müüb sama teenuse edasi sellisele ostjale. Müüja tegevusala ei loe: otsustavad teenuse liik ja ostja staatus.

Mida tähendab „muul kui juhuslikul viisil“?

Tingimust tõlgendatakse laialt. Ehitus ei pea olema ostja põhitegevus – piisab ehitusteenuste regulaarsest müügist ka kõrvaltegevusena. Soome maksuameti (Verohallinto) näites müüb põllumees, kes aeg-ajalt teeb oma ekskavaatoriga teistele kaevetöid, ehitusteenuseid muul kui juhuslikul viisil, mistõttu ka tema lauda remondile kohaldatakse pöördmaksustamist. Juhuslik on peamiselt ühekordne, ajutine või väheoluline ehitus, mida ei ole mõeldud jätkuma. Ehituse osakaal käibest ei ole iseenesest otsustav ning arvesse võetakse ostja kogu tegevus, ka välismaal.

• Ehitusettevõte müüb ehitusteenuseid muul kui juhuslikul viisil kohe tegevuse algusest.
• Muu tegevusala ettevõtte puhul vaadatakse jooksvat ja eelmist aastat.
• Kui tingimus on täidetud, maksab ostja maksu kõigilt ehitusteenustelt, mida ta oma tegevuse jaoks ostab – näiteks ka oma kontori remondilt, mida ta edasi ei müü.

Kes kontrollib ostja staatust?

Vastutus on müüjal. Müüja peab asjakohase hoolsusega välja selgitama, kas ostja vastab tingimustele, ja ebaselgetel juhtudel küsima ostjalt selgitust. See teave ei kajastu ametlikes registrites, näiteks Soome äriregistri infosüsteemis YTJ, seega tasub ostja kinnitus küsida kirjalikult juba pakkumise või lepingu etapis.

Mis on ehitusteenus?

Soome käibemaksuseaduse järgi on ehitusteenus kinnisasjale suunatud ehitus- ja remonditöö ning töö käigus paigaldatud kauba üleandmine. Pöördmaksustamine kehtib näiteks:

• pinnase- ja vundamenditöödele, hoonete ehitusele ning teede ja võrkude ehitusele
• ehituspaigaldustele, nagu küte, vesi ja ventilatsioon (LVI), elektri- ja katusetööd, ning viimistlustöödele, nagu krohvimine, värvimine ja klaasimine
• hoonete lammutamisele ja ehituskoristusele
• ehitusmasina rentimisele koos juhiga, kui masinaga tehakse kinnisasjale suunatud tööd
• uste, akende, õhksoojuspumpade ja päikesepaneelide müügile koos paigaldusega.

Ehitusteenus ei ole näiteks projekteerimine ja järelevalve (sh vastutava töödejuhataja – vastaava mestari – töö), arhitekti- ja inseneriteenused, ehitusmasina rentimine ilma juhita, vedu ehitusplatsile, pidev kinnisvarahooldus, korstnapühkimine, ribakardinate paigaldus, tellingute püstitamine ja lammutamine ega tootmisseadmete või kinnisasjal toimuvat eritegevust teenindavate seadmete, näiteks suurköögi seadmete, paigaldus ja hooldus. Kui selline töö on osa lepingust, mille põhiteenus on ehitusteenus, kohaldatakse pöördmaksustamist kogu lepingule; eraldi müüdult sellele pöördmaksustamist ei kohaldata.

Ainult kauba müük pöördmaksustamise alla ei kuulu, kuid töö käigus paigaldatud materjal kuulub. Parketi müük iseenesest on kauba müük, parketi müük koos paigaldusega on ehitusteenus. Kui müüja ainult toob ja ühendab külmiku või nõudepesumasina, on see kauba müük, kuid köögimööbli ja kohtkindlalt paigaldatava ahju müük koos paigaldusega on ehitusteenus.

Kuidas müüja arve esitab

Müüja peab esitama arve, kuigi maksu deklareerib ja maksab ostja. Arvele märgitakse hind ilma käibemaksuta. Kontrolli, et arvel oleks:

• tavalised arve andmed, kuid ilma maksumäära ja maksusummata
• ostja käibemaksukohustuslase number – Soome ostjal Y-tunnus
• märge „Käännetty verovelvollisuus“ (pöördmaksustamine)
• ostja maksukohustuse alus, näiteks viide Soome käibemaksuseaduse §-le 8 c (AVL 8 c §)
• märge „Itselaskutus“ (isearveldamine), kui arve koostab müüja eest ostja.

Kui arvele on ekslikult märgitud maksusumma ja maksumäär, esitab müüja uue arve, mis viitab algsele. Arveldusprogrammi automaatselt trükitud „alv 0 %“ ei nõua uut arvet, kui arvel on teised nõutud andmed ja viide pöördmaksustamisele. Kui põhiteenusele kohaldatakse pöördmaksustamist, kehtib see ka ostjale arveldatud sõidu- ja majutuskuludele.

Kuidas pöördmaksustamist OmaVeros deklareerida

Ostja deklareerib sellised ostud käibedeklaratsioonil kolmel real:

1. 1Ostude käibemaksuta kogusumma real „Rakentamispalvelun ja metalliromun ostot“ (ehitusteenuste ja metallijäätmete ostud).
2. 2Maks 25,5 % määraga real „Vero rakentamispalvelun ja metalliromun ostoista“ (maks ehitusteenuste ja metallijäätmete ostudelt).
3. 3Sama maks real „Verokauden vähennettävä vero“ (maksustamisperioodi mahaarvatav maks) ulatuses, milles ost annab mahaarvamise õiguse.

Näide: alltöövõtja esitab ehitusettevõttele arve 10 000 € ilma käibemaksuta. Ettevõte deklareerib ostudena 10 000 €, ostude maksuna 2 550 € (25,5 %) ja, kuna töö on seotud tema maksustatava tegevusega, samad 2 550 € mahaarvatava maksuna.

Müüja deklareerib pöördmaksustatud müügi kogusumma real „Rakentamispalvelun ja metalliromun myynnit (käännetty verovelvollisuus)“ (ehitusteenuste ja metallijäätmete müük), mitte siseriikliku müügi maksu all. Oma ostude käibemaksu arvab müüja maha tavapäraselt. Kui mahaarvatavat maksu on rohkem kui tasumisele kuuluvat – alltöövõtjatel sageli –, makstakse negatiivne maks tagasi; tähtaja ületanud maksuvõlgade korral kasutatakse tagastus kõigepealt nende tasumiseks.

Soome maksuameti failivormingus (VSRALVKV), mida kasutavad tarkvara ja Ilmoitin.fi teenus, on ridadel koodid: 320 ostud, 318 ostude maks, 319 müük ja 307 mahaarvatav maks. Samadele ridadele märgitakse ka Soomes asuvale kinnisasjale suunatud ehitusteenused, mis on ostetud välismaa ettevõttelt, kellel ei ole Soomes püsivat tegevuskohta ja kes ei ole end siin käibemaksukohustuslaseks registreerinud – ka siis, kui sinu ettevõte ise ehitusteenuseid ei müü.

Milline maksumäär, kui leping kestab kaua?

Maksumäär sõltub sellest, millal ehitusteenus on osutatud ehk millal tellija on selle vastuvõtul heaks kiitnud või muul viisil vastu võtnud. Töö edenedes arveldatavad osamaksed (maksupostit) on ettemaksed ja nende maksumäär sõltub sellest, millal raha laekus müüjale. Reegel on sama, kui maksu tasub pöördmaksustamise alusel ostja. Üldine maksumäär tõusis 24 %-lt 25,5 %-le 1.9.2024 – see on oluline näiteks varasemate perioodide deklaratsioonide parandamisel.

Kõige sagedasemad vead

• Ostja on eraisik. Eraisikule müügile pöördmaksustamist ei kohaldata – ka mitte siis, kui ostja on ise ehitusettevõtja ja tellib töö isiklikuks tarbeks. Arve on siis käibemaksuga. Kui osa majast on ettevõtja mahaarvamise õigusega äritegevuse kasutuses, kohaldatakse pöördmaksustamist.
• Korteriühistu (Soomes taloyhtiö, asunto-osakeyhtiö) ja teised ostjad, kes ehitusteenuseid ei müü. Korteriühistu või näiteks lillepood ehitusteenuseid tavaliselt ei müü, seega esitatakse nende remonditöö arved käibemaksuga. Erand: kui töövõtja on välismaa ettevõte, kes ei ole Soome käibemaksukohustuslaste registris, maksab maksu ostjana korteriühistu ja registreerib end selleks.
• Riik ja omavalitsused. Riik müüb ehitusteenuseid vaid juhuslikult, seega tema ostudele pöördmaksustamist ei kohaldata. Omavalitsusi hinnatakse eraldi: kui omavalitsus müüb ehitusteenuseid muul kui juhuslikul viisil, kohaldatakse pöördmaksustamist kõigile tema ehitusteenuste ostudele.
• Segalepingud. Kui lepingus on nii ehitust kui ka muud, otsustab põhiteenus. Arveldusviis ei otsusta: lepingu sisu määrab, kas tegu on ehitusteenusega. Kui põhiteenust ei saa välja tuua, arve jagatakse. Soome maksuameti näites esitatakse renditöötajate tellingute paigaldamise nädala eest arve käibemaksuga ja tegeliku ehitustöö nädala eest pöördmaksustatult.
• Alltöövõtuahel. Iga tehingut hinnatakse eraldi. Peatöövõtja ostetud alltööle kohaldatakse pöördmaksustamist, kuid alltöövõtja eraldi ostetud vedu ja projekteerimine arveldatakse talle käibemaksuga, kuigi tema enda kogu leping on ehitusteenus.
• Väike ettevõte väljaspool käibemaksuregistrit. Kui müüja ei ole väikese käibe tõttu käibemaksukohustuslane (käive kuni 20 000 € nii jooksval kui ka eelmisel kalendriaastal) ega ole end vabatahtlikult registreerinud, pöördmaksustamist ei kohaldata. Sama kehtib ostja kohta: registrisse mittekuuluv väike ettevõte ei pea end ehitusteenuse ostu pärast registreerima.

Ehitusteatised ja tellija vastutus on eraldi kohustused

Pöördmaksustamine ei asenda ehituse muid kohustusi. Need kehtivad oma reeglite järgi ka siis, kui pöördmaksustamist ei kohaldata:

• Lepingute andmed (urakkatiedot) Soome maksuametile: ehitustöö tellija teatab üle 15 000 euro (km-ta) lepingutest aruandekuule järgneva teise kuu 5. kuupäevaks. Korteriühistu teatab samuti oma lepingutest ja alltöövõtuahelas teatab iga tellija oma alltöödest. Ühisel ehitusplatsil antakse töötajate andmed lisaks peatöövõtjale (päätoteuttaja).
• Tellija vastutuse seadus (tilaajavastuulaki): tellija peab hankima lepingupartnerilt dokumendid, kui alltöö maksab vähemalt 9 000 € (km-ta) või renditöötajad töötavad üle kümne tööpäeva – üldjuhul juba enne lepingu sõlmimist. Ehituses kehtib kohustus kõigile tellijatele, ka neile, kelle tavapärase tegevuse hulka ehitus ei kuulu, ja dokumentide hulka kuulub ka tõend õnnetusjuhtumikindlustuse kohta, kui tööd teeb lepingupartneri töötaja.

Abi ehitusettevõtte käibemaksuasjades

Peame ehitusettevõtete raamatupidamist ja esitame käibedeklaratsioone. Kontrollime, millal kohaldub pöördmaksustamine, kas arved on õigesti vormistatud ning kas müük ja ostud jõuavad deklaratsioonis õigetele ridadele. Meie raamatupidajad teenindavad soome või vene keeles.

Ametlikud allikad

• Vero: ehitusteenuste pöördmaksustamine (inglise keeles)
• Vero: põhjalik juhend ehitusteenuste pöördmaksustamise kohta (soome keeles)
• Vero: käibedeklaratsiooni täitmine (inglise keeles)
• Vero: milline maksumäär kehtib määra muutumisel (inglise keeles)
• Vero: ehitusega seotud teatamiskohustus (inglise keeles)
• Vero: lepingute andmete teatamine (inglise keeles)
• Finlex: Soome käibemaksuseadus 1501/1993 (soome keeles)
• Työsuojelu: tellija vastutuse seaduse kohaldamine (inglise keeles)