Rakennusalan käännetty arvonlisävero: kuka maksaa ALV:n ja miten se ilmoitetaan (2026)

Mitä käännetty verovelvollisuus tarkoittaa?

Arvonlisäverotuksessa veron maksaa yleensä myyjä. Rakennusalalla arvonlisäverolain 8 c § kääntää vastuun: kun ehdot täyttyvät, myyjä laskuttaa ilman arvonlisäveroa, ja ostaja laskee veron itse, ilmoittaa sen ja maksaa sen. Rakentamispalveluista vero lasketaan yleisen verokannan mukaan, joka on 25,5 %. Jos ostaja hankkii palvelun vähennykseen oikeuttavaa liiketoimintaansa varten, se vähentää saman veron samalla ilmoituksella.

Milloin ostaja maksaa arvonlisäveron?

Käännettyä verovelvollisuutta on sovellettava, kun molemmat ehdot täyttyvät (poikkeukset kerromme alempana):

• Palvelu on rakentamispalvelua tai työvoiman vuokrausta rakentamispalvelua varten.
• Ostaja on elinkeinonharjoittaja, joka muutoin kuin satunnaisesti myy rakentamispalveluja tai vuokraa työvoimaa rakentamispalveluja varten. Ehdon täyttää myös yritys, joka muutoin kuin satunnaisesti rakentaa tai rakennuttaa hallinnassaan olevalle maalle rakennuksia myyntiä varten tai myy kiinteistöjä ennen niiden käyttöönottoa, kun niihin on tehty rakentamispalveluja.

Ostaja voi olla myös niin sanottu välimies eli yritys, joka myy saman palvelun edelleen tällaiselle ostajalle. Myyjän toimialalla ei ole merkitystä: ratkaisevia ovat palvelun laji ja ostajan asema.

Mitä "muutoin kuin satunnaisesti" tarkoittaa?

Ehto on laaja. Ostajan toiminnan ei tarvitse olla pääasiassa rakentamista, vaan säännöllinen rakentamispalvelujen myynti sivutoimisestikin riittää. Verohallinnon esimerkissä maanviljelijä, joka silloin tällöin tekee kaivinkoneellaan kaivutöitä muille, myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti, joten myös hänen navettansa korjaukseen sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta. Satunnaista on pääasiassa kertaluonteinen, tilapäinen tai vähäinen rakentaminen, jota ei ole tarkoitettu jatkuvaksi. Rakentamisen osuus liikevaihdosta ei sellaisenaan ratkaise, ja arvioinnissa otetaan huomioon ostajan koko toiminta, myös ulkomailla.

• Rakennusalan yritys myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti heti toimintansa alusta.
• Muun kuin rakennusalan yrityksen kohdalla satunnaisuutta tarkastellaan kuluvalta ja edelliseltä vuodelta.
• Kun ehto täyttyy, ostaja maksaa veron kaikista rakentamispalveluista, joita se hankkii toimintaansa – myös esimerkiksi oman toimistonsa korjauksesta, jota se ei myy eteenpäin.

Kuka selvittää ostajan aseman?

Vastuu on myyjällä. Myyjän on asiaankuuluvaa huolellisuutta noudattaen selvitettävä, täyttääkö ostaja ehdot, ja epäselvissä tapauksissa pyydettävä selvitys ostajalta. Tieto ei näy viranomaisrekistereissä, kuten YTJ:ssä, joten ostajan vahvistus kannattaa pyytää kirjallisesti jo tarjous- tai sopimusvaiheessa.

Mikä on rakentamispalvelua?

Arvonlisäverolain mukaan rakentamispalvelua on kiinteistöön kohdistuva rakennus- ja korjaustyö sekä työn yhteydessä asennetun tavaran luovuttaminen. Käännetty verovelvollisuus koskee esimerkiksi:

• maapohja- ja perustustöitä, talonrakentamista sekä maa- ja vesirakentamista, kuten teiden ja verkostojen rakentamista
• rakennusasennuksia, kuten LVI-, sähkö- ja kattotöitä, sekä viimeistelytöitä, kuten rappausta, maalausta ja lasitusta
• rakennusten purkamista ja rakennussiivousta
• rakennuskoneen vuokrausta kuljettajineen, kun koneella tehdään kiinteistöön kohdistuvaa työtä
• ovien ja ikkunoiden, ilmalämpöpumppujen ja aurinkopaneelien myyntiä asennettuna.

Rakentamispalvelua eivät ole esimerkiksi suunnittelu ja valvonta (myös vastaavan mestarin työ), arkkitehti- ja insinööripalvelut, rakennuskoneen vuokraus ilman kuljettajaa, kuljetus työmaalle, jatkuva kiinteistönhoito, nuohous, sälekaihtimien asennus, rakennustelineiden pystytys ja purku eikä tuotantokoneiden tai kiinteistöllä harjoitettavaa erityistä toimintaa palvelevien laitteiden, kuten ammattikeittiön laitteiden, asennus ja huolto. Kun tällainen suorite on osa urakkaa, jonka pääsuorite on rakentamispalvelu, käännetty verovelvollisuus koskee koko urakkaa; erikseen myytynä siihen ei sovelleta käännettyä verovelvollisuutta.

Pelkkä tavaran myynti ei kuulu käännetyn verovelvollisuuden piiriin, mutta työn yhteydessä asennettu materiaali kuuluu. Parketin myynti sellaisenaan on tavaran myyntiä, parketin myynti asennettuna rakentamispalvelua. Jos myyjä vain toimittaa ja liittää jääkaapin tai astianpesukoneen, kyse on tavaran myynnistä, mutta keittiökalusteiden ja kiinteäksi asennettavan uunin myynti asennettuna on rakentamispalvelua.

Näin myyjä laskuttaa

Myyjän on annettava lasku, vaikka ostaja ilmoittaa ja maksaa veron. Laskuun merkitään arvonlisäveroton hinta. Varmista, että laskussa on:

• tavanomaiset laskumerkinnät ilman verokantaa ja veron määrää
• ostajan arvonlisäverotunniste – suomalaisella ostajalla Y-tunnus
• merkintä "Käännetty verovelvollisuus"
• ostajan verovelvollisuuden peruste, esimerkiksi viittaus arvonlisäverolain 8 c §:ään
• merkintä "Itselaskutus", jos ostaja laatii laskun myyjän puolesta.

Jos laskuun on virheellisesti merkitty veron määrä ja verokanta, myyjä antaa uuden laskun, jossa viitataan alkuperäiseen laskuun. Laskutusjärjestelmän automaattisesti tulostama "alv 0 %" ei vaadi uutta laskua, kun laskussa on muut vaaditut merkinnät ja viittaus käännettyyn verovelvollisuuteen. Kun pääsuoritteeseen sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta, sama koskee ostajalta laskutettuja matka- ja majoituskuluja.

Näin käännetty ALV ilmoitetaan OmaVerossa

Ostaja ilmoittaa käännetyn verovelvollisuuden alaiset ostot arvonlisäveroilmoituksella kolmessa kohdassa:

1. 1Ostojen veroton yhteismäärä kohtaan "Rakentamispalvelun ja metalliromun ostot".
2. 2Ostojen vero 25,5 %:n verokannalla kohtaan "Vero rakentamispalvelun ja metalliromun ostoista".
3. 3Sama vero kohtaan "Verokauden vähennettävä vero" siltä osin kuin osto on vähennyskelpoinen.

Esimerkki: aliurakoitsija laskuttaa rakennusliikettä 10 000 eurolla ilman arvonlisäveroa. Rakennusliike ilmoittaa ostoihin 10 000 €, oston veroksi 2 550 € (25,5 %) ja, kun aliurakka liittyy sen verolliseen toimintaan, saman 2 550 euron vähennettäväksi veroksi.

Myyjä ilmoittaa käännetyn verovelvollisuuden alaisten myyntiensä yhteismäärän kohdassa "Rakentamispalvelun ja metalliromun myynnit (käännetty verovelvollisuus)", ei kotimaan myynnin veroissa. Omien hankintojensa arvonlisäverot myyjä vähentää normaalisti. Jos vähennettävää veroa on enemmän kuin suoritettavaa, kuten aliurakoitsijoilla usein, negatiivinen vero palautetaan; jos yrityksellä on erääntyneitä veroja, palautus käytetään ensin niiden maksuun.

Ohjelmistojen ja Ilmoitin.fi-palvelun käyttämässä Verohallinnon tiedostomuodossa (VSRALVKV) kohdilla on tietokoodit: 320 ostot, 318 ostojen vero, 319 myynnit ja 307 vähennettävä vero. Samoihin kohtiin ilmoitetaan myös Suomessa sijaitsevaan kiinteistöön kohdistuvat rakentamispalvelut, jotka on ostettu ulkomaiselta yritykseltä, jolla ei ole Suomessa kiinteää toimipaikkaa eikä se ole hakeutunut täällä arvonlisäverovelvolliseksi – silloinkin, kun oma yrityksesi ei myy rakentamispalveluja.

Mikä verokanta, kun urakka kestää pitkään?

Verokanta määräytyy sen mukaan, milloin rakentamispalvelu on suoritettu eli milloin tilaaja on hyväksynyt sen vastaanottotarkastuksessa tai muutoin vastaanottanut sen. Urakan edistymisen mukaan laskutettavat maksupostit ovat ennakkomaksuja, ja niiden verokanta määräytyy sen mukaan, milloin maksu on kertynyt myyjälle. Sääntö on sama, kun ostaja maksaa veron käännetyn verovelvollisuuden perusteella. Yleinen verokanta nousi 24 %:sta 25,5 %:iin 1.9.2024, millä on merkitystä esimerkiksi korjattaessa vanhempien kausien ilmoituksia.

Yleisimmät virheet

• Yksityishenkilö ostajana. Käännettyä verovelvollisuutta ei sovelleta myyntiin yksityishenkilölle – ei silloinkaan, kun ostaja on itse rakennusalan yrittäjä ja ostaa palvelun yksityiseen käyttöönsä. Lasku on silloin arvonlisäverollinen. Jos osa talosta on yrittäjän vähennykseen oikeuttavassa liiketoimintakäytössä, käännettyä verovelvollisuutta sovelletaan.
• Taloyhtiö ja muut ostajat, jotka eivät myy rakentamispalveluja. Asunto-osakeyhtiö tai esimerkiksi kukkakauppa ei yleensä myy rakentamispalveluja, joten niiden remontit laskutetaan arvonlisäverollisina. Poikkeus: jos urakoitsija on ulkomainen yritys, joka ei ole Suomessa arvonlisäverovelvollisten rekisterissä, taloyhtiö maksaa veron ostajana ja rekisteröityy tätä varten.
• Valtio ja kunnat. Valtion katsotaan myyvän rakentamispalveluja vain satunnaisesti, joten sen ostoihin ei sovelleta käännettyä verovelvollisuutta. Kunnat arvioidaan kuntakohtaisesti: jos kunta myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti, sen kaikkiin rakentamispalveluostoihin sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta.
• Sekasopimukset. Kun samaan sopimukseen kuuluu rakentamista ja muuta, pääsuorite ratkaisee. Laskutustapa ei ratkaise: sopimuksen sisältö määrittää, onko kyse rakentamispalvelusta. Jos pääsuoritetta ei voi osoittaa, lasku jaetaan. Verohallinnon esimerkissä vuokratyöntekijöiden telineasennusviikko laskutetaan arvonlisäverollisena ja rakennustyöviikko käännetyllä verovelvollisuudella.
• Aliurakointiketju. Jokainen kauppa arvioidaan erikseen. Pääurakoitsijan ostamaan aliurakkaan sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta, mutta aliurakoitsijan erikseen ostamat kuljetukset ja suunnittelu laskutetaan arvonlisäverollisina, vaikka aliurakoitsijan oma kokonaisurakka on rakentamispalvelua.
• Pieni yritys, joka ei ole ALV-rekisterissä. Jos myyjä ei ole arvonlisäverovelvollinen vähäisen toiminnan vuoksi (liikevaihto enintään 20 000 € sekä kuluvana että edellisenä kalenterivuonna) eikä ole hakeutunut rekisteriin, käännettyä verovelvollisuutta ei sovelleta. Sama koskee ostajaa: rekisteriin kuulumattoman pienen yrityksen ei tarvitse rekisteröityä pelkän rakentamispalvelun oston vuoksi.

Rakentamisilmoitukset ja tilaajavastuu ovat eri asioita

Käännetty arvonlisävero ei korvaa rakennusalan muita velvoitteita. Ne määräytyvät omien sääntöjensä mukaan, myös silloin kun käännettyä verovelvollisuutta ei sovelleta:

• Urakkatiedot Verohallinnolle: rakennustyön tilaaja ilmoittaa urakat, joiden arvo on yli 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa, viimeistään kohdekuukautta toisena seuraavan kuukauden 5. päivänä. Myös asunto-osakeyhtiö ilmoittaa urakkansa, ja alihankintaketjussa jokainen tilaaja ilmoittaa omat aliurakkansa. Yhteisellä työmaalla työntekijätiedot annetaan lisäksi päätoteuttajalle.
• Tilaajavastuulaki: tilaajan on hankittava sopimuskumppanista selvitykset, kun alihankinnan arvo on vähintään 9 000 euroa (alv 0 %) tai vuokratyöntekijöiden työskentely kestää yli kymmenen työpäivää – yleensä jo ennen sopimuksen solmimista. Rakentamisessa velvollisuus koskee kaikkia tilaajia, myös niitä, joiden tavanomaiseen toimintaan rakentaminen ei kuulu, ja selvityksiin kuuluu lisäksi todistus tapaturmavakuutuksesta, jos työn tekee sopimuskumppanin työntekijä.

Apua rakennusalan ALV-asioihin

Hoidamme rakennusalan yritysten kirjanpidon ja ALV-ilmoitukset. Tarkistamme, milloin käännettyä verovelvollisuutta sovelletaan, että laskumerkinnät ovat kunnossa ja että myynnit ja ostot päätyvät ilmoituksen oikeisiin kohtiin. Palvelemme suomeksi ja venäjäksi.

Viranomaislähteet

• Verohallinto: rakennusalan käännetty arvonlisäverovelvollisuus
• Verohallinto: syventävä ohje rakennusalan käännetystä arvonlisäverovelvollisuudesta
• Verohallinto: näin ilmoitat arvonlisäveron
• Verohallinto: arvonlisäverokantojen muutostilanteet
• Verohallinto: rakentamisen tiedonantovelvollisuus
• Verohallinto: rakennustyön tilaaja – ilmoita urakkatiedot
• Finlex: arvonlisäverolaki (1501/1993)
• Työsuojelu: tilaajavastuulain soveltaminen